EL CONTRATO DE AGENCIA O MEDIACION DE COMPRA
Es habitual, incluso recomendable, el recurso a una agencia inmobiliaria del entorno a la hora de iniciar la búsqueda de nuestra nueva vivienda. No obstante, debemos rechazar las cláusulas abusivas que suelen presentarse o añadirse a estos contratos en forma de exclusividad, honorarios proporcionales al importe de la venta, plazos prolongados de exclusividad (seis meses), blindaje de honorarios (compra de viviendas conocidas por medio de la agencia), doble cobro de honorarios, etc. No recomendamos el pago de porcentajes cuando se trata de una compra, sino unos honorarios fijos por un trabajo que es idéntico independientemente del valor de la vivienda a adquirir.
No es inusual que una agencia perciba honorarios de comprador y vendedor, duplicando así sus ingresos en la operación. No está prohibido legalmente, pero resulta poco profesional y fomenta prácticas en perjuicio de los clientes, favoreciendo la operación a cualquier precio y encareciéndola sobremanera para ambas partes.
En una compraventa en la que nuestra inversión puede ascender a varios cientos de miles de euros, en la que puede mediar una hipoteca que nos vincule con una entidad financiera por décadas, en la que los gastos de la operación pueden rondar fácilmente el 10%, merece la pena asesorarse y buscar el consejo de un profesional que intervenga antes de que sea tarde y nos veamos comprometidos de modo irreversible.
La intervención de un abogado de nuestra confianza revisando las condiciones del contrato y negociándolas con la agencia inmobiliaria puede ser determinante, incluso, de la viabilidad de la operación completa.
EL CONTRATO DE AGENCIA O MEDIACIÓN DE FINANCIACIÓN
A raíz del anterior boom inmobiliario surgieron multitud de centros de financiación para obtener créditos de todo tipo, tanto personales, como mercantiles o hipotecarios, mediando y gestionando ante los bancos y demás entidades financieras para obtener crédito para sus clientes, esencialmente, compradores de viviendas.
Muchos de estos negocios adoptaron la forma de franquicias, que utilizan el nombre de la franquiciadora y, supuestamente, sus métodos. En ocasiones están asociados a franquicias inmobiliarias y se vinculan localmente a determinadas entidades financieras, ya sea por acuerdos con el franquiciador, ya por afinidad con los directivos de las sucursales de turno.
Los motivos para acudir a una agencia mediadora de crédito pueden radicar bien en la urgencia de obtener el préstamo, bien en la precariedad de la situación económica y patrimonial del cliente, que se ve obligado a recurrir a estas agencias para obtener un crédito que, de otra forma, les resultaría directamente denegado, o se les otorgaría en cuantía inferior a la que necesitan.
No es inusual que se nos ofrezca inflar artificialmente el valor de tasación de nuestra vivienda para así obtener una hipoteca por mayor importe. Tampoco es extraño que, consecuentemente, se nos recomiende escriturar por un valor distinto al que se establezca en contrato…, todo para lograr una buena hipoteca y, de paso, evitar problemas con la hacienda autonómica…
Evidentemente, debemos rechazar esas prácticas, pero, primero de todo, debemos leer bien el contrato que firmamos con la financiera y debemos controlar cuestiones tales como:
- Ser razonablemente flexible en relación con las condiciones del crédito a conseguir, de forma que no nos cierren otras posibilidades.
- No suscribir exclusiva alguna.
- No aceptar cualquier importe en concepto de honorarios. No es raro enfrentarse a operaciones crediticias de varios cientos de miles de euros, generando honorarios exorbitantes de decenas de miles de euros, en ocasiones, con solo un 3% ó un 4% que nos impongan.
- Fijar claramente el plazo para conseguir el crédito como condición esencial del contrato, los tiempos debemos determinarlos nosotros junto con el vendedor. No puede ponerse en riesgo una operación por la falta de pericia o la avaricia de un agente falto de profesionalidad.
- No estaría de más condicionar el pago y cuantía de honorarios al éxito de la operación.
- Rechazar las cláusulas penales sin justificación.
- Controlar la elaboración y entrega de la tasación de forma que se nos entregue directamente a nosotros, y nunca a la financiera, evitando así que tengan la tentación de retenerla, y a nosotros con élla.
- Ser cuidadosos a la hora de autorizar el tratamiento de nuestros datos personales.
La intervención de una financiera de este tipo puede resultar necesaria, incluso inevitable, pero debemos tener claro que supondrá un incremento del coste de la compraventa.
