PREPARATIVOS PARA ESCRITURA
La compraventa una vivienda en derecho español exige una formalidad especial, la de acudir a notario y realizarla en escritura pública, salvo excepciones (adjudicación en sentencia o en subastas judiciales o administrativas), ya que, por lo general, solo las escrituras públicas tienen acceso al Registro de la Propiedad.
El tiempo que media entre la firma del contrato de arras y la escritura pública ante notario no es tiempo para el ocio, más bien, en ocasiones supone una actividad frenética. Se trata de dejarlo todo preparado para que el día de la firma ante Notario no haya que discutir ningún extremo, ni resulte necesario recurrir a terceros o recabar documentos de manera urgente, que no resulte necesario suspender la firma. Cualquier defecto en la redacción y aportación de documentos a la escritura podría afectar a la calificación (acceso) e inscripción de nuestra compraventa en el Registro de la Propiedad. Hay que reunir los títulos (documentos de propiedad), identificar debidamente a comprador y vendedor, si intervienen directamente o representados, si se necesita algún requisito especial, asegurarnos de disponer de los instrumentos de pago (cheque bancario, transferencia vía Banco de España…) y la presencia del banco (para cancelar la hipoteca existente o constituir una nueva hipoteca).
Es el momento, también, de asegurarse de la obtención de la financiación necesaria, caso de que no dispongamos del dinero necesario. Generalmente se trata de conseguir que nos concedan una hipoteca por el importe más cercano posible al precio de la compraventa. En este caso, deberán concurrir los apoderados del banco (que firmarán la hipoteca con carácter previo a la compraventa de la vivienda).
No está de más asegurarse de que la oferta vinculante coincide con el texto final, y que los apoderados tienen poderes suficientes y vigentes al tiempo de la firma. En este momento el banco intentará cargarnos todos los gastos posibles, y es práctica habitual que nos requiera firmar, ante Notario, un documento en el que reconozcamos que se nos ha informado de todos los gastos que asumimos, las obligaciones derivadas de la hipoteca y que somos plenamente conscientes. Ello no impedirá, si resulta contrario a la ley, que podamos reclamar en su día.
Como ya indicamos, como compradores tenemos el derecho y oportunidad de escoger la notaría donde se firme la escritura, siempre que tenga alguna conexión (residencia del comprador, lugar de la finca…) con el contrato, aunque, en las viviendas procedentes de las inmobiliarias de bancos suelen dirigirse a determinados notarios escogidos por ellos. La contrapartida suele residir en el precio más atractivo que nos ofrecen. Procederemos a notificárselo (la elección de notario y la hora y fecha de firma) al vendedor y a ponernos inmediatamente en contacto con la Notaría. Según notarías, pueden tener una agenda apretada, así que, para asegurarnos, conviene pedir fecha y hora con la antelación suficiente, más de una semana.
Nuestro asesor, si es que no lo gestion
El resto de documentos y datos los debe proporcionar el vendedor, a saber:
- El título de propiedad, que, por lo general, consiste en la escritura por medio de la cual el actual propietario adquirió su propiedad (y que puede consistir en una donación, una herencia, una adjudicación en subasta judicial, la disolución de gananciales…). Es el documento básico, cuya falta impide la compraventa.
- Los datos de identidad del vendedor o vendedores.
- La parte del precio que se ha percibido con antelación a la escritura.
- Certificación del Administrador de la Comunidad de Propietarios (caso de tratarse de Propiedad Horizontal) de que el actual propietario (vendedor) al corriente de pago de sus cuotas de propiedad, estado actual o previsión de establecerse derrama en la comunidad por cualquier causa en los próximos ejercicios.
- Certificado de Eficiencia Energética de la Vivienda.
- De existir hipoteca y subrogarse el nuevo propietario en la misma, escritura original de la hipoteca y estado actual de la cuenta, certificada por el banco hipotecante.
- En caso de haberse pactado la cancelación de la hipoteca, el vendedor deberá acreditar, al tiempo de la firma de escritura de compraventa, haber cancelado, al menos económicamente, la misma, o establecerse que se hará de forma simultánea a la firma de la compraventa. Esto último suele hacerse por medio de la retención de parte del precio por el comprador y su entrega al banco (generalmente por medio transferencia vía Banco de España o cheque bancario a favor del Banco por el importe certificado por el éste). Hay que vigilar que una diferencia mínima, incluso de unos pocos euros, no suponga un problema a la hora de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Los poderes de representación, en el supuesto de acudir en nombre de una sociedad vendedora.