Decálogo básico del comprador de vivienda (bien pertrechado) – Parte 4

LA RESERVA O SEÑAL

Es usual que el primer acuerdo que firmemos sea el pago de una señal/reserva, a través de la que el vendedor (particular/agencia o promotora) se compromete a no ofrecer la misma vivienda durante un plazo de tiempo, a cambio de la entrega de una cantidad (que no suele exceder de los TRES MIL EUROS -3.000 €- en el caso de vivienda), que se considerará parte del precio, y que también se fija en el documento. Por lo general, el contrato de señal, o reserva, que no equivale a un contrato de arras, suele estar condicionado a la aprobación de la operación por parte del propietario. Si éste no acepta, el comprador podrá (deberá) recuperar la señal.

En este momento, debemos rechazar que la inmobiliaria se atribuya el derecho a retener todo o parte de la cantidad entregada en concepto de señal, en contrapartida del abono de unos presuntos servicios (nosotros no hemos firmado un contrato de agencia –eso lo han hecho los propietarios-, solo hemos firmado una reserva). En suma, si la venta no es aprobada por el propietario, nos tendrán que devolver el importe íntegro de la señal.

EL CONTRATO DE ARRAS

Se trata de un verdadero contrato de compraventa, en el que el vendedor se compromete formalmente a vender un inmueble (vivienda), y el comprador a comprarlo, a cambio de un precio determinado y en las condiciones que pacten (medios de pago, aplazamiento, obligaciones accesorias…).

En el contrato de arras asumimos la obligación de formalizar ante notario la futura adquisición de la vivienda en un plazo de tiempo determinado, por el precio estipulado, en las condiciones pactadas, mediando la entrega de parte del precio acordado, generalmente, hasta un 10% del precio total.

A través de este contrato, comprador y vendedor, a partes iguales, adquieren obligaciones legalmente exigibles. Es recomendable que el texto de las arras incluya:

• Las partes del contrato de compraventa, propietario/s vendedor/es y comprador/es;
• El objeto de compraventa (vivienda), con su descripción, tanto física, como jurídica (aportar la nota registral y/o la ficha catastral);
• El compromiso de ambas partes de concluir la transmisión de la vivienda;
• La entrega de una cantidad de dinero en concepto de arras (garantía de cumplimiento) y como parte del precio (aportar copia del pago, transferencia, cheque bancario…);
• La fecha máxima, o plazo para la firma de escritura ante notario;
• La forma de pago (plazos y medios de pago) del resto del precio;
• Un lugar y el medio de efectuar las comunicaciones entre las partes;
• Las consecuencias del incumplimiento.

De un simple vistazo, resulta evidente la trascendencia del contrato de arras (art. 1.454 del Código Civil), con dos finalidades fundamentales:

1. De un lado sirve para garantizar la celebración del contrato, tanto para el propietario como para el comprador, de forma que, si el contrato de arras no acaba en compraventa por causa imputable al comprador, éste perderá la cantidad entregada en concepto de arras, si es el vendedor el que no asiste a la compraventa, tendrá que entregar lo recibido y otro tanto.
2. Por otra parte, se utiliza como paso previo a la firma de escrituras, dando tiempo para reunir documentación, financiación y cumplir requisitos, para establecer los términos del contrato y para adelantar parte del precio.

Ni comprador ni vendedor tienen que acreditar causa alguna para romper el contrato, ya que la indemnización está establecida por ley y contrato. Por ser de interés, reproducimos íntegramente el texto del art. 1.454 del Código Civil: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Imaginemos lo que eso supone en el caso de una vivienda de cierta entidad (p.ej., una compraventa de 400.000 €). Si es el comprador quien no acude a la compraventa, la consecuencia es la pérdida de los 40.000 € entregados a cuenta, en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento. En el caso del vendedor, tendrá que devolver los 40.000 € adelantados y abonar, además, otros 40.000 € por el mismo concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Causas para no firmar la compraventa definitiva son muy diversas, pero, entre otras, podemos mencionar:

• El vendedor encuentra mejor comprador y decide resolver el contrato (puede que el nuevo precio le compense de la devolución duplicada de las arras);
• El comprador se da cuenta de que está adquiriendo muy por encima del mercado y opta por otra vivienda;
• La entidad financiera no está dispuesta a conceder al comprador la financiación suficiente o en las condiciones que precisa.
• El comprador, que, a su vez, está vendiendo su vivienda para financiar la nueva compra, se retrasa en la venta o no consigue colocar su casa. En este caso, los expertos financieros inmobiliarios recomiendan que no se inicie la compra sin haber resuelto previamente la venta de nuestra propia vivienda. Lo cierto es que las operaciones “dobles”, vender la casa propia y con el precio obtenido pagar el coste de la nueva vivienda, suelen plantear importantes problemas de financiación, además de un considerable estrés al vendedor/comprador.
• Durante el proceso de venta aparece alguna carga o impedimento que impide la venta de la vivienda.

El mero hecho de no asistir a la firma, independientemente de que sea por causa justificada, puede determinar la pérdida o devolución duplicada de las arras para comprador y vendedor. En todo caso, si cualquiera de las partes, vendedor o comprador, deciden romper el contrato, la cuantía de la indemnización por incumplimiento viene establecida por el importe de las arras.

La importancia del contrato de arras reside, tanto en concretar las obligaciones de las partes, como en garantizar la celebración del contrato.

Como ya hemos visto, en este momento puede quedar reflejado en contrato buena parte del contenido esencial de la compraventa, que servirá de base a la redacción de la escritura de compraventa:

• Qué es lo que se vende, su ubicación, los anexos que la acompañan (trastero, garaje…), la superficie construida y útil, la referencia catastral (deducidos de ficha catastral y nota registral);
• Si la vivienda tiene cargas, servidumbres, hipotecas… y si, caso de tener hipoteca, el comprador se subrogará en la misma, o se cancelará; cómo, cuándo, quién y a través de qué mecanismo se cancelará (económica y registralmente) la hipoteca;
• El precio total, sus condiciones y los medios de pago (transferencia, cheque nominativo, cheque bancario nominativo, transferencia vía Banco de España, acreditación de pagos anteriores, subrogación en deudas y obligaciones…), así como el importe de las arras, como parte del precio, Hay que tener muy en cuenta lo establecido en la Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales, que solo admite los pagos que permitan conocer el origen del dinero empleado en la adquisición, es decir, persigue el pago en “B”.
• La fecha para elevar a público (escritura) la compraventa, teniendo derecho el comprador a elegir la notaría en a que se firme (al fin y al cabo es quien acabará pagando el coste de la notaría);
• La posibilidad de ceder la compraventa (el “pase”) a otra u otras personas físicas o jurídicas, aunque puede conllevar obligaciones fiscales adicionales…;

Es también el momento para recoger cualquier supuesto que permita aplazar la firma de escritura (denegación de hipoteca, retraso en la venta de otra vivienda, incidencias en el Registro de la Propiedad, retraso autorizaciones administrativas para el cambio de uso de local o vivienda y/o negativa de la Junta de Propietarios…).