COMPROBACION REGISTRAL
Una vez comprobada la realidad física de la vivienda, es decir, su estado general, superficie, instalaciones, calidades, que lo ofrecido se corresponda con la realidad…, el siguiente paso, antes de pensar, siquiera, en señalizar la vivienda, consiste en comprobar la situación registral de la vivienda y sus anexos (trastero, garaje…).
La propiedad de la vivienda (bien inmueble) viene determinada por el contrato de compraventa, suscrito mediante escritura pública, y no por la inscripción en el Registro. Seremos propietarios una vez adquiramos conforme establece el Código Civil, es decir, cuando lo compremos de quien pueda vender -el propietario- y completemos las formalidades exigidas (escritura pública ante notario).
La inscripción en el Registro de la Propiedad es una protección adicional del sistema a favor de los poseedores de buena fe (nosotros), pero seguiremos siendo propietarios aun no estando inscritos en el Registro, si disponemos del justo título (adquirido del dueño anterior), además de la forma (escritura pública) y, muy importante, la posesión. Hasta aquí la lección de Derecho Civil. Dicho lo cual, yo mismo no compraría una vivienda, ni asesoraría a un cliente para que comprara, sino estuviera seguro que, a continuación, la compra va a tener acceso al Registro de la Propiedad sin problemas.
Para ello, lo primero que debemos hacer es obtener una nota registral de la vivienda, para lo cual podemos acudir físicamente al Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad de la vivienda a adquirir (coste aprox. 3,60 € por finca), o bien a través de la web del propio Registro (
https://www.registradores.org/registroonline/home.seam), con un coste aprox. de 10,50 €, aunque previamente habrá que registrarse.
Si se trata de la compra de una vivienda de nueva construcción (sobre plano), lo que podremos conseguir es una nota de la “finca matriz”, ya que, al no existir fin de obra, no se habrá inscrito aún la división horizontal del edificio o la urbanización. No será éste el caso de aquellas urbanizaciones terminadas y no vendidas en los años del boom inmobiliario. Capítulo aparte merecen las bolsas de viviendas en propiedad de las inmobiliarias de bancos, SAREB, o similares.
Como curiosidad, cuando se trate de viviendas muy antiguas, tal vez nos encontremos con notas elaboradas a mano que habrá que transcribir pacientemente.
La nota registral, de difícil digestión, proporciona la siguiente información:
- Registro de la Propiedad competente* y localidad de inscripción de la finca.
- Número registral de la finca*.
- Naturaleza* de la finca rústica o urbana (vivienda).
- Tipo de finca: urbana/rústica, local, solar, vivienda en régimen de propiedad horizontal, vivienda unifamiliar, adosada…
- Dirección completa, incluyendo el paraje, en su caso.
- Referencia catastral, que, normalmente, coincidirá con la obtenida a través de la ficha catastral (no es inusual que difieran).
- Cuota de propiedad* de la vivienda en el total del edificio o urbanización (importante a efectos de gastos de comunidad y constitución de mayorías y voto en las Juntas de Propietarios).
- Superficie útil* (la de uso propio) y superficie construida* (a la anterior se suma la parte proporcional de las zonas comunes).
- Si está coordinado con el Catastro (no es determinante en la propiedad horizontal).
- Quién es el titular/titulares* de la vivienda y los porcentajes* que corresponde a cada uno, en su caso, así como el régimen de comunidad* que exista (pro indiviso, gananciales, porcentajes…).
- El título, es decir, el origen del derecho (propiedad) que transmite el vendedor, tales como herencia, compraventa, donación, adjudicación en liquidación de gananciales, adjudicación en subasta, por segregación de una finca mayor…
- Cargas*, como las hipotecas (plazo y responsabilidad total); certificaciones de cargas (en subastas judiciales); embargos o anotaciones preventivas (demandas judiciales, ejecuciones, reclamaciones de la Seguridad Social o la Agencia Tributaria…); servidumbres (de luces, vistas, paso…); derechos reales (uso, usufructo…); cargas de urbanización asumidas por la comunidad de propietarios o por la finca individualmente; y afecciones fiscales (posibilidad de serles revisadas las autoliquidaciones de impuestos en el plazo de caducidad de las mismas).
- La existencia, o no, de documentos pendientes de despacho*, es decir, cualquier documento que haya tenido entrada en el Registro de la Propiedad para esa finca y aún se encuentre pendiente de inscripción, de cualquier clase y por cualquier motivo.
Todos los datos son importantes, pero los señalados con un asterisco nos proporcionan la información más relevante en el momento de adquirir la vivienda, al determinar directamente qué es lo que vamos a comprar y lo que vamos a poder inscribir a nuestro nombre. Por el contrario, datos como el título (modo en el que el vendedor adquirió la propiedad en su día), si el Registro está coordinado o no con el Catastro, la referencia catastral, la dirección postal de la vivienda, incluso el tipo de inmueble, son susceptibles de corrección por el propio Registro, o mediante expedientes registrales.
Es importante no conformarnos con la nota que nos facilite el vendedor o la agencia inmobiliaria que nos enseñe el piso, sino obtener una nosotros mismos, lo más reciente posible, para evitar así cualquier sorpresa. Si se trata de una operación importante o que presente dudas o plantee algún problema, convendría solicitar una Certificación Registral (de 30 € en adelante, y no es posible obtenerla por internet).
La ficha catastral, junto con la nota –o Certificación- registral (ambas lo más actualizadas posible) nos darán una imagen de la realidad física y jurídica de la vivienda, cuál es la situación de la finca (vivienda) en el Registro de la Propiedad, qué es lo que el vendedor puede transmitir, y en qué condiciones y con qué límites podemos adquirir la nueva propiedad. No olvidemos que el propietario puede transmitir en las condiciones en que es titular y no puede vendernos más de lo que posee. Es decir, si la finca tiene cargas o gravámenes inscritos en el Registro, éstos se transmitirán conjuntamente con la vivienda tal cual aparezcan en el Registro. Para reducir o eliminar tales limitaciones (servidumbres, embargos, hipotecas…) habremos de actuar en el momento previo a la compraventa ante Notario, como veremos más adelante.
