EXAMEN DE LA VIVIENDA
Ya hemos acudido a varias inmobiliarias, decidido el barrio al que nos queremos mudar y el precio que podemos permitirnos. Hemos visitado docenas de pisos y, finalmente, hemos encontrado la vivienda que nos enamora, ésa precisamente y no otra. No importa si aún tenemos que vender nuestro piso, si la elegida tiene malas calidades, cargas registrales, una hipoteca, un inquilino, o que el propietario se haya convertido en rehén de su inmobiliaria, o que el cuñado de los propietarios sea especialista en todo. A pesar de todo, hay que darse prisa, señalizar el piso cuanto antes, no queremos que nadie se nos adelante.
Previamente, habremos analizado la ubicación, buscado un colegio nuevo para los niños, buenas comunicaciones, una boca de metro cerca, a ser posible, no muy lejos de un buen supermercado, autobús para el centro, plaza de garaje, buena orientación, gastos de comunidad no muy elevados, eficiencia energética, coste de suministros, valor de los pisos en la zona, vivienda de nueva construcción o segunda mano…
A estas alturas, nuestra decisión suele ser “irrevocable” (al menos así es cuando el cliente llega al despacho), por lo que hay que ejecutarla inmediatamente, hasta que… nos topamos con la realidad y descubrimos que la compra perfecta no es tal.
Y es que, por lo general, antes de llevar adelante una decisión tan decisiva y comprometida como la compra de una vivienda, que será, probablemente, la operación financiera más compleja y de más envergadura de nuestra vida, además de nuestros deseos, debemos asegurarnos de que estamos en condiciones de financiarla y que no aparecerán obstáculos ni imprevistos en el proceso de adquisición.
Nuestro camino será distinto si se trata de adquirir una vivienda de nueva construcción o de segunda mano. En primer lugar, por el tipo de vendedor, una promotora en lugar de un particular (generalmente); también por la posibilidad o no de intervenir en el proceso constructivo, en el caso de las viviendas nuevas, con la personalización y/o elección de algunas de las calidades de la memoria; por las formas de pago y financiación, ya mediante la subrogación en el préstamo de promotor, o a través de la solicitud y concesión de una hipoteca individual, entre muchos aspectos.
EXAMEN DE LA VIVIENDA
No es recomendable adquirir una vivienda tras la primera y única visita, por mucho que hayamos quedado prendados de la ubicación del piso, de su distribución, de su luminosidad… La compra de un inmueble es un paso lo suficientemente importante en la vida de la mayoría de las familias como para meditarlo y decidirlo de forma racional y sosegada, y eso pasa por una revisión, lo más profunda posible, de la casa elegida, tanto físicamente, como en sus condiciones jurídicas.
Cuando escogemos una vivienda de nueva construcción (sobre plano) es recomendable realizar la visita con la “Memoria de Calidades” en la mano, los planos o folletos que nos faciliten, sin olvidar una libreta en la que tomar notas, recoger dudas que consultar más tarde o reflejar los pequeños (o no tan pequeños) defectos que vayamos detectando, incluyendo cualquier punto que no coincida con lo que se nos ofrece.
Ojo a las viviendas no estrenadas procedentes de promociones terminadas en la época del boom inmobiliario. Puede que haya vicios o defectos no aparentes, debemos solicitar que se nos acredite la adecuación de las instalaciones (agua, luz, calefacción, telecomunicaciones…) a la normativa vigente al momento de la compra.
En cuanto a la promotora, con las posibilidades que ofrece internet, podemos indagar sobre la historia y la solvencia de la sociedad, obteniendo, incluso, informes sobre sus administradores y evolución financiera de la promotora a un coste razonable. Si somos más exigentes, podemos solicitar que nos exhiban las licencias de obra, planos de la vivienda y los garajes, otros documentos del proyecto…
Iniciada la revisión, especial cuidado exige la comprobación del correcto funcionamiento de las instalaciones (calefacción, gas, potencia eléctrica contratada, preinstalación de aire acondicionado…), de forma que coincidan con lo comprometido en la Memoria de Calidades y que nos permitan hacernos una idea de los costes mensuales. Igualmente debemos vigilar el aislamiento de los cerramientos y ventanas (fuente de buena parte de las humedades), las posibilidades de ventilación natural, la existencia y calidad de las instalaciones comunes y sus accesos (piscinas, jardines, locales comunes, gimnasio, garajes, trasteros…), así como los servicios incluidos en la comunidad.
Si hemos decidido seguir adelante con la compra a pesar de detectar alguna deficiencia de calidad o de ejecución, conviene que lo reflejemos todo por escrito y dejemos constancia de nuestra reclamación, a ser posible por todos los defectos juntos, siempre por escrito, con fecha y acuse de recibo por parte de la constructora o la promotora.
Si nos decidimos por vivienda de segunda mano, no contaremos con Memoria de Calidades a nuestra disposición, pero podremos exigir que cumpla con todas y cada una de las calidades y características de la oferta de venta publicada (en agencias o en páginas de internet), que vinculará al vendedor como un contrato.
En nuestras visitas a la casa, y una vez decidida la compra, procederemos a examinar cuidadosamente la vivienda, sobre todo las instalaciones (calefacción, electricidad, agua…, con sus boletines de mantenimiento y garantías), cerramientos exteriores, particularmente las ventanas. Es habitual, en edificios con más de 30 años de antigüedad, la previsión de acometer la renovación de la instalación eléctrica o las tuberías, tanto propias como de la comunidad, circunstancia que deberá reflejarse en el contrato de arras y/o en el Certificado de la Comunidad de Propietarios que se aportará en el acto de firma de escrituras. Podemos comprobar la antigüedad de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro (
https://www.sedecatastro.gob.es/), donde, tecleando la dirección deseada, podremos obtener datos tales como la fecha de construcción, la superficie construida de la vivienda, la superficie destinada a vivienda y/o a elementos comunes, distribución y uso de la misma…
Es muy posible que las inmobiliarias soliciten nuestros datos personales durante la visita, lo hacen para evitar que el potencial comprador acuda, posteriormente a la visita, de forma directa al propietario con la finalidad de lograr un precio más barato y ahorrarse ambos la comisión derivada del contrato de agencia de mediación.
Si no podemos evitar la cesión de datos, sí debemos exigir que asuman su responsabilidad en materia de protección de datos y, en todo caso, debemos rechazar también la solicitud de pago de comisión a la inmobiliaria, caso de llegar a firmarse escritura de compraventa, sobre todo si nos consta que la agencia ya lo tiene pactado con el vendedor. En ningún caso abonaremos cantidad alguna, sino existe un contrato previo firmado por nosotros. De aceptar el pago de una comisión (p.ej. porque desconocemos el mercado local), ésta deberá constar por escrito y de forma clara, no debiendo superar un 3% (por regla general). Es más, previendo que también cobren del vendedor, aconsejamos que no pase del 1,5%.
