- Asesórate sobre qué gastos que podrías llegar a reclamar y cuáles no. Aunque varía de una provincia a otra, según la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, puedes solicitar la devolución de los siguientes gastos que te fueron indebidamente cargados al tiempo de firmar la hipoteca:
- Gastos notariales: la escritura de préstamo hipotecario (no de la compraventa).
- Gastos registrales: la inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad (no la inscripción de la compraventa).
- Parte proporcional de los gastos de gestoría (los referidos a la hipoteca).
- Algunas de las comisiones (como la de apertura), que no suponen contraprestación real por el banco.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supone entre un 1% y un 2% del importe del préstamo. Es la cantidad más importante de las reclamadas.
- Recuerda que el importe del AJD se calcula en función de un porcentaje (del 0,5% al 1,5%, depende de cada autonomía) sobre del valor de la Responsabilidad Hipotecaria Total (RHT). La RHT es muy superior al capital del préstamo concedido, porque incluye el importe del préstamo y sus intereses entre otras cantidades.
- Calcula el importe que podrías recuperar.
- Permanece informado sobre la evolución de las decisiones más importantes de los tribunales.
- Haz una previsión de lo que necesitarás invertir para recuperar la cantidad que pagaste de más.
- Ponte en manos de un experto de tu confianza. Lee bien la letra pequeña antes de contratar a tu asesor y asegúrate de que los términos de vuestra relación están claros.
Es importante que conozcas bien los últimos hechos ocurridos. Te los resumo:
- El 16 de octubre de 2018 la Sala de Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo declaró “sujeto pasivo” del Impuesto de AJD al banco que concede la hipoteca y le obligó al pago del mismo. Esta sentencia supone una revolución, ya que, durante más de dos décadas, el propio Tribunal Supremo había sostenido lo contrario.
- Esta decisión ha generado estupor entre entidades financieras, abogados y jueces. De confirmarse (muy probable) se abriría la posibilidad de que muchas personas que en su día pagaron estos gastos puedan ahora reclamar su devolución.
- El Tribunal Supremo ha fijado fecha para resolver sobre la cuestión. Será el próximo 5 de noviembre. Por lo tanto, no hará falta esperar mucho para conocer la solución y hasta dónde es posible llegar con nuestra reclamación.
- El mismo Tribunal notificó días después (el 24 octubre) otras dos sentencias que establecen que es el banco quien debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es decir, el contenido de los nuevos fallos es idéntico al de la sentencia del pasado 16 de octubre.
¿Qué quiere decir esto?
Significa que, de momento, y hasta el 5 de noviembre, será necesario esperar la nueva sentencia. Nuestro consejo en estos momentos es ser cautos y gestionar correctamente las expectativas.
¿Qué puedes hacer mientras tanto?
Es importante que estés preparado para caso el de cuando la sentencia los términos de la devolución o reclamación.
- Reúne la siguiente información sobre tu hipoteca:
- Copia de la escritura de préstamo hipotecario.
- Liquidación de gastos de la gestoría.
- Impreso de autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Justificantes de pago de todos los gastos, a ser posible.
- Entrégale una copia a tu experto jurídico de confianza para que te haga un primer estudio de tu situación.